Preguntas Frecuentes
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Esta información se proporciona como un recurso general y no pretende describir o disponen de todos los requisitos o restricciones del Programa Pagarlo Adelante. Las reglas del programa están sujetas a cambiar.
P. ¿Qué hace que Willow Bend sea diferente a otros vecindarios del noroeste Arkansas?
R. Planeamos construir 80 casas en el vecindario de Willow Bend. Un tercio de las casas serán vendidas a precio de mercado a cualquier comprador que quiera vivir en el vecindario. Otro tercio será vendido a tasa de mercado y reservado para los propietarios que ganan entre el 80-100% de los Ingresos Familiares Medios (IFM). El último tercio de las viviendas se reservará para los compradores de viviendas calificados ganando menos del 80% de los IFM. Estos compradores calificados podrán comprar su casa con un descuento de $35,000. Todos los hogares tienen técnicas de construcción ecológica sostenibles, duraderas y rentables. El vecindario Willow Bend ofrece vida sostenible en una ubicación deseable, en un precio que es accesible para las familias trabajadoras, personas mayores, y los compradores de vivienda por primera vez. Willow Bend cuenta con diseños de vecindario respetuosos con el medio ambiente, casas verdes, y hacer dueño de casa alcanzable.
P. ¿Afectarán las viviendas Pagarlo Adelante al valor de las viviendas con tasa de mercado?
R. No. El precio de venta oficial de cada casa en Willow Bend será el precio de la tasa de mercado, que protege la confidencialidad para todos los propietarios y también protege los valores de tasación. Si usted es un vecino o visitante caminando, conduciendo o montando por el vecindario, O un agente de bienes raíces, tasador o banquero que revisa los precios de compra en el sitio web del MLS o del Condado de Washington, usted no será capaz de decir la diferencia entre casas Pagarlo Adelante y casas con tarifa de mercado.
P. ¿Dónde están las casas Pagarlo Adelante dentro de Willow Bend?
R. Las casas Pagarlo Adelante están dispersas en todo el desarrollo de Willow Bend, y se mezclan en este encantador, nuevo vecindario sostenible.
P. ¿Las casas Pagarlo Adelanta en Willow Bend se parecen a otras casas?
R. Sí. Todas las casas de Willow Bend, en todos los rangos de precios, están diseñadas arquitectónicamente bajo la supervisión del arquitecto de la ciudad Robert Sharp. Las casas Pagarlo Adelante pueden ser más pequeñas en algunos casos y/o pueden contener acabados o características interiores menos costosos que los que se ofrecen en vivienda a tipo de mercado, pero tanto la calidad de la construcción como el diseño son consistentes con otras casas construidas en Willow Bend.
P. ¿Quién es elegible para una casa Pagarlo Adelante en Willow Bend?
R. El Programa de Vivienda Willow Bend Pagarlo Adelante estará disponible para los hogares cuyos ingresos sean inferiores al 80 por ciento de los ingresos familiares medianos (IFM) en el noroeste de Arkansas. Consulte los “Pasos para comprar una vivienda Pagarlo Adelante en Willow Bend” para conocer los requisitos de calificación adicionales para comprar una casa Pagarlo Adelante en Willow Bend.
P. ¿Cuánto cuestan las casas Pagarlo Adelante de Willow Bend?
R. Las casas en el Programa de Vivienda Willow Bend Pagarlo Adelante tienen un precio que permite a los compradores gastar no más del 30 por ciento de sus ingresos brutos en vivienda. Actualmente se estima que las casas de Pagarlo Adelante están disponibles por $200,000-$250,000. El descuento de $35,000 Pagarlo Adelante puede ayudar a reducir ese precio de compra, y trabajaremos con los compradores de vivienda para identificar otras formas de asistencia de pago inicial y programas de financiamiento especiales que se ajusten a la situación única de cada comprador. El descuento Pagarlo Adelante hace ser dueño de casa alcanzable para compradores de vivienda que califican para hipotecas entre $165,000 y $215,000.
P. ¿Cómo califica alguien para una casa Pagarlo Adelante en Willow Bend?
R. Como parte del proceso de ventas, los posibles compradores en el Programa Willow Bend Pagarlo Adelante deben calificar para una hipoteca de vivienda con un prestamista hipotecario participante. Consulte “Pasos para comprar una vivienda Pagarlo Adelante en Willow Bend.”
P. ¿Qué es Ingresos Familiares Medianos?
A. Los Ingresos Familiares Medianos (IFM) es un cálculo económico líder comúnmente utilizado como un punto de referencia en programas de vivienda asequibles y alcanzables. IFM es una cifra anual de ingresos brutos. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) determina anualmente los ingresos familiares medios para el área del noroeste de Arkansas.
Family Size | Income |
---|---|
1 persona | $41,250 |
2 personas | $47,150 |
3 personas | $53,050 |
4 personas | $58,900 |
5 personas | $63,650 |
6 personas | $68,350 |
7 personas | $73,050 |
8 personas | $77,750 |
*MFI numbers change annually.
P. ¿Qué sucede si los ingresos aumentan después de que el propietario se muda a su casa Pagarlo Adelante?
R. Los compradores de casas Pagarlo Adelante no necesitan que sus ingresos se certifiquen en el futuro. Las pautas del Programa Pagarlo Adelanta, permiten que los ingresos aumenten después de la mudanza.
P. ¿Qué tipo de consejería de vivienda y asesoramiento crediticio está disponible?
R. ¿Qué pasa si necesito trabajar en mi crédito, para calificar para una hipoteca? Partners for Better Housing está trabajando con Credit Counseling of Arkansas para proporcionar reparación de crédito certificada de HUD y asesoramiento para compradores de vivienda. Comuníquese con CCOA para obtener más información, visitando su sitio web, www.ccoacares.com o llamándolos al 479-521-8877. La mayoría de sus servicios son gratuitos para usted, incluyendo una consulta inicial y confidencial sobre sus objetivos de compra de vivienda.
P. ¿Qué es el Programa Willow Bend Pagarlo Adelante?
R. El Programa Pagarlo Adelante se ha diseñado sobre la base de las mejores prácticas nacionales para la “propiedad compartida de viviendas”. Al comprar una casa Pagarlo Adelante en Willow Bend, los compradores de vivienda entran en lo que podría describirse como una asociación con Partners for Better Housing, una corporación de 501c(3) con fines de lucro creada para apoyar la visión y los objetivos de la comunidad, incluyendo viviendas asequibles y alcanzables. El valor de mercado de las casas Willow Bend Pagarlo Adelante son más altos que el precio que paga el comprador de vivienda.
Partners for Better Housing, en efecto, está compensando la diferencia entre el precio de venta y el valor de mercado de la vivienda, similar a un préstamo sin intereses. Por ejemplo, si un comprador paga $215,000 por una casa Pagarlo Adelante cuyo valor tasado es realmente 250,000, Partners for Better Housing proporcionará un subsidio de vivienda en el momento de la compra por $35,000.
Para todas las viviendas Pagarlo Adelante, Partners for Better Housing tendrá una Opción de Compra y un Derecho de Primera Negativa por el monto con descuento por un período de treinta (30) años. Cuando esa casa se venda más tarde, Partners for Better Housing tendrá una “Opción de Compra” para recomprar la casa a un precio de venta por debajo del mercado. Si, como sucede a menudo, la casa ha aumentado de valor, el propietario y Partners for Better Housing comparten la ganancia resultante.
Para continuar nuestro ejemplo, supongamos que el propietario está listo para revender su casa 10 años después de la compra. Suponiendo que los precios de las casas hayan aumentado al menos un 2% anual durante los últimos 10 años (el promedio en NWA en los últimos años ha sido del 4%) el propietario ganará una rentabilidad anual del 2%. Partners for Better Housing podrá recomprar la casa por $258,000 y mantenerla alcanzable para la próxima generación de compradores de vivienda.
Esta opción de compra permite a los compradores de Pagarlo Adelante construir capital y darse cuenta del valor de su inversión en bienes raíces, al mismo tiempo que permite a Partners de Better Housing reinvertir sus fondos en el Programa Pagarlo Adelante. Por eso lo llamamos “Pagarlo Adelante”.
P. ¿Por qué el precio de reventa está limitado al crecimiento anual del 2%?
R. Uno de los problemas fundamentales que hace que la vivienda sea inasequible es que el crecimiento de los salarios no se mantiene al día con la apreciación del valor inmobiliario, particularmente en lugares deseables y de rápido crecimiento. El límite máximo de apreciación anual del 2%, técnicamente conocido como una “fórmula de reventa”, tiene por objeto encontrar un equilibrio entre construyendo equidad para el propietario de la vivienda y el mantenimiento de la asequibilidad para las generaciones futuras.
A cambio de aceptar la fórmula de reventa del 2%, el propietario se beneficia de varias maneras:
1) Un descuento de $35,000 permite un pago de hipoteca más bajo y una mejor oportunidad de calificar para un préstamo hipotecario asequible.
2) Estas viviendas están reservadas específicamente para los compradores que ganan menos del 80% de la IFM. Los compradores en este rango de precios a menudo compiten con compradores de efectivo, inversores inmobiliarios y compradores de viviendas más ricos en un momento en que los vendedores de viviendas a menudo quieren vender su casa lo más rápido posible.
3) El propietario de la vivienda Pagarlo Adelante construye capital mediante el pago de su préstamo hipotecario Y ganando hasta 2% de apreciación anual del valor, cuando la alternativa puede ser alquilar o vivir en un vecindario menos deseable, más lejos de los trabajos, servicios y comodidades.
P. Entonces, ¿significa eso que el propietario realmente es dueño de toda la casa?
R. Sí. El propietario de la casa Pagarlo Adelante posee el 100% de su casa sujeto a la opción de compra y restricciones de reventa por un período de 30 años. La casa es propiedad de “tarifa simple” y las casas no son condominios.
Partners for Better Housing conserva ciertos derechos, incluido el derecho a que se le pague su contribución en caso de que un comprador desaloje o alquile la propiedad, incumpla la hipoteca principal o refinancie la casa sin la aprobación previa de los Socios.
P. ¿El programa de equidad compartida de Willow Bend significa que un comprador de vivienda Pagarlo Adelante nunca será dueño de su casa?
R. No. Cuando un comprador de vivienda firma el papeleo final y cierra en su casa, el comprador de vivienda es el propietario de la casa. Por un período de 30 años, la casa está sujeta a restricciones de reventa que limitan la apreciación de la casa. Después de 30 años, el propietario de la casa Pagarlo Adelante pagará a Partners for Better Housing por el monto del subsidio inicial de vivienda (normalmente $35,000), según lo requerido bajo la Opción de Compra y el Derecho de Primera Negativa.
P. Si un comprador de vivienda compra una casa Pagarlo Adelante en Willow Bend, ¿puede venderla más tarde?
R. En el primer año de poseer una casa Pagarlo Adelante en Willow Bend, el propietario puede vender de vuelta la casa al precio inicial de compra de Pagarlo Adelante a Partners for Better Housing, como se detalla en la Opción de Compra y Derecho de Primera Negativa. Después de un año, los compradores pueden vender sus casas y compartir las ganancias obtenidas de la venta con Partners for Better Housing. Los propietarios de Pagarlo Adelante que estén listos para vender están obligados a notificar a Partners for Better Housing, quienes ordenarán una evaluación para determinar el valor de mercado de la propiedad.
P. ¿Qué sucede si la casa no aumenta en valor, o si la casa disminuye en valor?
R. Partners for Better Housing compartirá la ganancia neta en el hogar en la reventa. Si la casa no aumenta de valor, entonces Partners for Better Housing sólo recuperará el monto del subsidio de vivienda, porque no hay ganancia para compartir. Si el valor de la vivienda disminuye, el subsidio de vivienda de Partners for Better Housing se reembolsa en función de los ingresos netos disponibles después de que se pague la parte principal de la hipoteca y del propietario del capital, si lo hubiera.
P. ¿Puede un propietario de una casa Pagarlo Adelante modificar su casa sin la aprobación de Partners for Better Housing?
R. Todos los cambios exteriores o cambios interiores que requieran un permiso deben ser presentados para su aprobación por la Asociación de Propietarios para las casas Pagarlo Adelante y casas con tasa de mercado. El propietario está obligado a obtener la aprobación de Partners for Better Housing si las modificaciones requerirán un permiso de construcción. El propietario de Pagarlo Adelante debe proporcionar una copia de cualquier plan para cualquier mejora propuesta y un presupuesto estimado de los costos proyectados para que Partners for Better Housing apruebe las mejoras. Esto es necesario para garantizar que se solucione cualquier problema estructural, mecánico, eléctrico y de cumplimiento de código, con el fin de mantener un parque de viviendas seguro y asequible en Willow Bend. Se le proporcionará un documento de directrices arquitectónicas, si decide comprar una casa en Willow Bend.
P. ¿El propietario obtiene un “crédito” por cualquier mejora realizada en la casa?
R. Partners for Better Housing no “acreditará” el costo de las mejoras para el propietario de la casa, aunque estas mejoras pueden aumentar el valor de apreciación de la casa en la reventa.
P. ¿Puede el propietario pagar el subsidio de vivienda de Partners for Better Housing antes del período de treinta (30) años?
R. El Programa Pagarlo Adelante de Willow Bend está diseñado principalmente para ofrecer la oportunidad de ser dueño de casa a compradores calificados que normalmente no pueden pagar dicho préstamo antes de que sea debido. Mientras que el propietario puede devolver el monto del subsidio de vivienda, puede que no sea de ventaja para el propietario hacerlo. La opción de compra y las restricciones de reventa no se publicarán durante un período de treinta años.
P. ¿Tendría el propietario vender la casa a otro comprador calificado con ingresos?
R. No necesariamente. Partners for Better Housing tiene un primer derecho asignable de rechazo a ofrecer comprar la casa a un valor justo de mercado. Partners of Better Housing puede después asignar la opción de compra a otro comprador calificado para los ingresos, o la casa podría venderse a un comprador a tasa de mercado. El propietario de la vivienda tendrá que ponerse en contacto con Partners for Better Housing si están interesados en vender su casa Pagarlo Adelante.
P. ¿Todas las casas Pagarlo Adelante en Willow Bend se venden de esta manera?
R. Sí. Un tercio de las casas en Willow Bend formarán parte del programa Pagarlo Adelante. Otro tercio de las viviendas se reservará para los compradores de vivienda que ganan entre el 80-100% de la IFM, pero estas casas se venderán a la tasa de mercado. Todas las casas que se venden actualmente a través del Programa Pagarlo Adelante incluirán estas disposiciones. Las futuras casas Pagarla Adelante en Willow Bend se pueden vender utilizando diferentes términos con el fin de satisfacer las necesidades de una gama de compradores de vivienda.
P. ¿Existen restricciones en casas can tasa de mercado 80-100% de la IFM?
R. Todas las casas en el vecindario, incluidas las casas con tasa de mercado, deberán estar ocupadas por el propietario como residencia principal. Sin embargo, no hay una “fórmula de reventa” o límite de apreciación del valor en las casas 80-100% IMF. Partners for Better Housing tendrá una opción de compra y un derecho de primera negativa a recomprar estas viviendas cuando el propietario esté listo para vender. Si Partners for Better Housing decide recomprar la casa, el propietario pagará una tarifa de transacción de $2500 a Partners for Better Housing para administrar la transacción de ventas, pero no tendrá que pagar a un agente de bienes raíces para listar su casa. Esto debería resultar en un ahorro de $5-10,000 para el propietario de la casa, lo que les permite mantener más del capital en su casa.
P. ¿Puede el propietario refinanciar o extraer capital de la casa?
R. Sí, si Partners for Better Housing ha recibido la notificación adecuada y aprueba la refinanciación. Dado que la refinanciación cambia la equidad del propietario en la propiedad, y dado que Partners for Better Housing está compartiendo ese capital, la refinanciación tiene que hacerse bajo términos que estén de acuerdo tanto para el propietario como para Partners for Better Housing.
P. ¿Qué sucede cuando la casa está lista para ser revendida?
R. Cuando el propietario decide vender la casa, debe dar a Partners for Better Housing aviso de intención de vender por escrito por correo certificado. Partners for Better Housing después tiene hasta 30 días para informar al propietario de su intención de comprar la casa. Si Partners for Better Housing decide recomprar la casa, el propietario pagará una tarifa de transacción de $2500 a Partners for Better Housing para administrar la transacción de ventas, pero no tendrá que pagar a un agente de bienes raíces para que liste la casa. Esto debería resultar en un ahorro de $5-10,000 para el propietario de la casa Pagarlo Adelante, lo que les permite mantener más del capital en su casa.
P. ¿Puede un propietario pasar su casa a través de la herencia? ¿Qué sucede con la opción de compra y las restricciones de reventa de apreciación compartida? ¿Mi hijo/hija tiene que comprarlo a precio de mercado?
R. En el caso del fallecimiento del propietario de Pagarlo Adelante, el título de la casa pasaría a los destinatarios designados por el propietario de la casa de acuerdo con cualquier voluntad legal y/o ley estatal. No habría necesidad de herederos de “recompra” o ingresos que califiquen para la vivienda; sin embargo, todavía existirían hipotecas y las restricciones de reventa de apreciación compartida y la opción de compra continúan por el período de treinta (30) años.
P. ¿Se aplicarán impuestos sobre el valor de la vivienda o el precio de venta?
R. Las casas de Pagarlo Adelante en Willow Bend se evaluarán al valor justo de mercado de la casa y no al precio de venta de Pagarlo Adelante.
P. ¿Puede el propietario alguna vez arrendar o alquilar su propiedad a un tercero?
R. No, porque eso derrotaría el propósito y el espíritu de vender la casa a un comprador calificado para promover y sostener la propiedad de viviendas de ingresos mixtos en nuestra comunidad. La casa debe ser la residencia principal del propietario, y el propietario debe ser un “propietario-ocupante” de la casa y reclamar la casa como su casa.
P. ¿Podría el propietario asumir a un compañero de cuarto o a una pensión que no esté en la escritura?
R. Sí, mientras el propietario siga ocupando la casa. Las reglas para los compañeros de cuarto y los pensionistas se rigen por la Asociación de Propietarios de Propiedad Willow Bend (POA). Se le dará un conjunto completo de pautas de POA en caso de que decida comprar una casa en Willow Bend.